Анализ рынка недвижимости Пхукета

Новости, которые рынок предпочтет не заметить — но не мы

Что случилось: вышла подробная аналитическая статья по рынку Пхукета за первое полугодие 2025 года,(янв–июн’25), далее-H1 2025

Источник: REIC / Bangkok Post, комментарии Ассоциации недвижимости Пхукета, рыночные данные FazWaz.

КОНДО: резкий тормоз после перегрева в 2023–24

• Новые запуски(H1’25): 2 113 (–51% г/г; было 4 295)
• Продажи(H1’25): 2 192 (–51% г/г; было 4 438)
• Непроданные на конец июня ’25: 10 466 шт. на 88 млрд бат — новый рекорд
• Срок распродажи проекта: в среднем до 28 мес. (во 2П’22 было ≤14 мес.)
• Абсорбция(скорость «съедания» рынка)сейчас: 2,9%/мес
• Год назад: 7%/мес
• На пальцах: 2,9% — это почти в 2,5 раза медленнее, чем в 2024
• Теория: при 2,9% «очистка» текущего объема заняла бы 34–35 мес.(100 ÷ 2,9), против 12-14 месяцев ранее.
НО это рыночная скорость, она отличается по конкретным проектам(там играют роль скидки, локация, микс лотов и т. п.).

История запусков(для масштаба):
2020 — 685 • 2021 — 439 • 2022 — 475 • 2023 — 7 106(пик) • 2024 — 14 454(новый пик) • H1’25 — 2 113

История продаж:
2022 — 2 065 • 2023 — 5 007 • 2024 — 10 971(рекорд) • H1’25 — 2 192

⸻

ВИЛЛЫ: повторяют тренд кондо
• Новые запуски(H1’25): 298 шт. на 10,6 млрд (–74% по штукам; –72% по цене)
• Продажи(H1’25): 231 шт. на 7,5 млрд (–70% по штукам; –75% по цене)

Пиковые годы для масштаба:
• Запуски: 2022 — 305 / 9,5 млрд • 2023 — 785 / 38 млрд • 2024 — 1 645 / 54,8 млрд(пик)
• Продажи: 2022 — 150 / 5,4 млрд • 2023 — 619 / 26,5 млрд • 2024 — 1 446 / 52,7 млрд(пик)

⸻

ПОЧЕМУ РЫНОК ОСТЫВАЕТ

1. Перепроизводство в 2023–24. Две «волны» пиковых запусков подряд рекордные хвосты непроданного.

2. Туризм. Просадка по Китаю не компенсирована Россией и Индией спрос мягче.

3. Рост вторички. Владельцы фиксируют прибыль, конкурируют с первичкой.

4. Ценовой разрыв офплан vs вторичка.
• 2024: офплан 121 000 бат/м² vs вторичка 68 000 бат/м² +53 000/м² к новостройке
• Для сравнения, 2022: 90 000 vs 57 000 разрыв был 33 000/м²
• Итог: офплан заметно «подняли», вторичка выглядит выгоднее.

ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ(без драмы )

• Рынок перешёл из «истерики спроса» в фазу покупателя.
Больше времени на анализ, пространство для дисконта и реальных условий сделки.

• Девелоперам: осторожнее с запуском; придется строить продукт, а не только «маркетинг».

• Инвесторам: «стрельба очередями» 2023–24 не работает. Точечный отбор: локация, себестоимость, ликвидность.

• Покупателям «для жизни»: расширился выбор, торг/бонусы стали нормой.

• Агентам: ценность — в аналитике и переговорах, а не в хайпе. Продажа — это работа со сроком экспозиции и ценой входа.

Напишите, что думаете об этом обо всем в комментариях, буду рад с вами обсудить!