Как проверить арендодателя и избежать рисков

Долгосрочная аренда: как тщательно проверить арендодателя и избежать рискованных сделок

Вы вкладываете значительную сумму в предоплату, мечтая о стабильном будущем, а через пару лет обнаруживаете, что арендодатель не имеет полного права на землю, или собственность обременена долгами, которые внезапно всплывают в самый неподходящий момент.

Такие истории встречаются во всем мире. Сегодня мы поговорим о том, как себя обезопасить.

️Одним из фундаментальных шагов в проверке арендодателя становится тщательный анализ права собственности на объект

В Таиланде земельные титулы делятся на несколько типов, и не все они одинаково надежны.

Самый предпочтительный — Chanote, который подтверждает полное право собственности с точным планом участка, полученным с помощью спутниковой съемки. Этот титул позволяет регистрировать сделки без лишних рисков, включая ипотеку или долгосрочную аренду.

️Далее, не менее критично разобраться с обременениями на объекте

К ним относятся:

ипотека(когда земля в залоге у банка);
сервитут(право прохода соседей через ваш участок);
usufruct(право пожизненного пользования для третьего лица);
superficies(право владеть строениями на чужой земле).

️Арест или судебные претензии тоже часто всплывают неожиданно.

Если объект в залоге, арендодатель обязан предоставить письменное согласие банка на аренду — без этого договор может быть аннулирован кредитором в любой момент.

️Проверка полномочий арендодателя на подписание договора — еще один слой защиты, особенно если собственник не физическое лицо.

Если земля принадлежит компании необходимо изучить ее статус и убедиться, что устав позволяет сдачу в аренду, а решение о сделке зафиксировано в протоколе собрания акционеров.

️️️️Для физлиц требуется согласие супруга(если имущество приобретено в браке)и совладельцев, если доли не полностью принадлежат арендодателю.

️Не забывайте о самом объекте и его правовом режиме: разрешения на строительство, зонирование(жилая или коммерческая земля?)и соответствие назначению.

Для кондоминиумов требуется согласие юрлица здания и подтверждение отсутствия долгов по коммунальным взносам. Незаконные постройки или несоответствие зонам могут привести к сносу, даже если аренда зарегистрирована.

️Наконец, регистрация договора

По тайскому Гражданскому и Коммерческому кодексу, аренда свыше 3 лет обязана регистрироваться в Land Office, иначе она действительна только 3 года.

Пролонгации требуют новой регистрации — автоматические renewals не признаются судами, как показал вердикт Верховного суда 2025 года по"30+30+30"

Регистрация стоит 1,1% от общей суммы аренды(плюс stamp duty 0,1%), но защищает от смены владельца или смерти арендодателя.

1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣5️⃣6️⃣7️⃣8️⃣9️⃣

️Записаться на консультацию @nirahbusinessasia или @alinanirah

С 2022 года Центр медиации под руководством нашего главного юриста успешно урегулировал 1500 + дел уголовного и гражданского характера между тайцами и иностранцами

Регистрация компаний в 100% иностранную собственность
Представление интересов в случае конфликтов.
due diligence

Подробнее о нас и отзывы