Аналитика в недвижимости Пхукета

Аналитика и каратэ: Искусство не пускать пыль в глаза

Я знаю каратэ, айкидо, тхэквондо, бокс, дзюдо и много-много других страшных слов. Был такой анекдот, помните?

К чему это я? А к тому, что на рынке Пхукета сегодня начали появляться аналитики рынка.

Когда я начинал, про аналитику в недвижимости Пхукета никто особо и не говорил. Сейчас аналитиков — стало больше.
Я иногда смотрю их разборы: доходность плюс капитализация, а дальше — понеслась. ROI, IRR, XIRR, NPV, DCF, Cap Rate, NOI, GRM, DSCR. И складывается впечатление, что если ты не посыпал текст вот этими аббревиатурами, то ты вроде как и не аналитик)

На самом деле, вся эта аналитика — это как каратэ в кино: красиво машешь руками, а противник упал еще до удара.(Только в нашей истории «противник» — это здравый смысл, и он уже давно в нокауте).

Открою секрет: настоящая аналитика не усложняет, а упрощает. Всё упирается в три простые цифры:

1️⃣ Сколько вложил?(Цена покупки + все «сопли»: налоги, регистрация, комплектация, счётчики, взносы. Да-да, тот самый Common Sinking Fund, который все «забывают» учесть в своих радужных графиках.

2️⃣Сколько капает с аренды за вычетом всех расходов?(Не та цифра, что в презентации, а та, что после комиссии управляющего и сборов приходит на карту. Реальная).

3️⃣Сколько заберёшь при продаже?(Капитализация — это не когда квартира «подорожала» в буклете застройщика. Это цена, за которую ты реально продал, минус все расходы на продажу: комиссия риэлтора, налоги, неожиданные взносы и т.д.).

Делишь 2️⃣ на 1️⃣ — получаешь доходность. Сравниваешь 3️⃣ и 1️⃣ — понимаешь, есть ли вообще profit.

ВСЁ! Эти три цифры не изменятся, сколько бы умных слов ты вокруг них ни накрутил.

Все эти IRR, NPV и DCF — они в основном для того, чтобы надеть мантию эксперта, запустить дымовую завесу из терминологии и спрятать за ней простую правду.

Правильная аналитика — это не когда ты умно выглядишь, а когда инвестор понял, сколько он заработает(или не заработает).

Всё остальное — для красивых презентаций. Держитесь подальше от таких «мастеров финансового айкидо».